Reforma tributária e aluguel: quem vai pagar os novos impostos sobre a locação

A reforma tributária criou dois novos tributos sobre o consumo — a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal) — e eles alcançam também a locação de imóveis. A notícia gerou apreensão entre proprietários, mas a regra é mais restrita do que parece. Para a maioria das pessoas físicas que alugam um ou dois imóveis, nada muda. QUEM PASSA A PAGAR Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só se torna contribuinte de IBS e CBS sobre aluguéis em duas situações: - Quando aluga mais de três imóveis distintos E recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (cerca de R$ 20 mil por mês). As duas condições precisam ocorrer juntas. - Quando a receita anual com locação ultrapassa R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis. Os valores são corrigidos anualmente pela inflação. Empresas e holdings imobiliárias são sempre contribuintes. QUEM FICA DE FORA Quem está abaixo desses limites continua exatamente como hoje: o aluguel recebido é tributado apenas pelo Imposto de Renda, com recolhimento mensal pelo carnê-leão quando o inquilino é pessoa física. Importante: para quem se enquadra, os novos tributos se somam ao Imposto de Renda — não o substituem. QUANTO É O IMPOSTO A locação tem tratamento favorecido: - Aluguel tradicional (contratos acima de 90 dias): redução de 70% na alíquota. Com a alíquota-padrão estimada em 26,5%, a carga fica em torno de 8% sobre o aluguel. - Redutor social: na locação residencial, R$ 600 por imóvel, por mês, são abatidos da base de cálculo. - Locação por temporada (até 90 dias): a redução é menor, de 40%, porque a atividade foi equiparada à hotelaria. A carga fica próxima de 16%. O CALENDÁRIO - 2026: ano de teste, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), sem cobrança efetiva. - 2027: começa a cobrança da CBS. - 2029 a 2032: o IBS entra de forma gradual. - 2033: sistema novo em vigor por completo. Contratos de locação firmados antes de 16 de janeiro de 2025 e registrados até o fim de 2025 têm regra de transição própria, com alíquota reduzida. O QUE FAZER AGORA 1. Some a receita anual de todos os seus aluguéis e conte os imóveis locados no seu CPF. É isso que define se você entra na regra. 2. Se estiver perto dos limites, converse com um contador. Há decisões de planejamento — como manter os imóveis na pessoa física ou em uma empresa — que dependem de simulação caso a caso. 3. Se aluga por temporada, refaça as contas: é o segmento com maior aumento de carga. 4. Mantenha os contratos formalizados e em dia. Para o investidor, a reforma não tira a atratividade do imóvel, mas passa a ser mais um item do cálculo de rentabilidade. Se você está avaliando comprar, vender ou reorganizar seus imóveis de locação em Porto Alegre, entre em contato. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista. A regulamentação ainda está em andamento e os valores podem ser atualizados. Fontes: Lei Complementar 214/2025; Ministério da Fazenda; Seu Dinheiro; Fenacon.