Selic a 13,75% e teto do SFH em R$ 2,25 milhões: o que muda para quem vai financiar

Em 16 de setembro, o Copom reduziu a taxa Selic de 14% para 13,75% ao ano. Foi o quinto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual desde março, e a ata da reunião reforçou que o ritmo deve continuar gradual. É uma boa notícia para o mercado imobiliário, mas vale entender o que ela muda de fato — e o que não muda — antes de tomar uma decisão. O QUE A SELIC MUDA (E O QUE NÃO MUDA) A taxa do financiamento imobiliário não acompanha a Selic na mesma velocidade. Boa parte do crédito habitacional é abastecida pela poupança e pelo FGTS, que têm regras próprias de remuneração. Por isso, a queda dos juros básicos chega ao financiamento aos poucos, e cada banco repassa no seu tempo. Na prática, quem está esperando "a taxa despencar" para comprar pode esperar bastante. O efeito mais imediato da queda da Selic costuma ser outro: mais gente volta a procurar imóvel, e os melhores imóveis, nos melhores endereços, passam a ter mais disputa. O TETO DO SFH SUBIU — E ISSO INTERESSA AO ALTO PADRÃO Uma mudança menos comentada tem impacto direto em quem compra nos bairros mais valorizados de Porto Alegre: o Conselho Monetário Nacional elevou o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. O que isso significa: - Imóveis de até R$ 2,25 milhões passam a se enquadrar no SFH, que tem juros limitados a 12% ao ano. - O FGTS pode ser usado na compra de imóveis nessa faixa, respeitadas as regras do fundo (como tempo mínimo de contribuição e não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade). - Acima desse valor, o financiamento segue pelo SFI, com taxas livres e sem uso do FGTS. Muitos apartamentos de três dormitórios em bairros como Petrópolis, Bela Vista e Rio Branco estavam justamente na faixa entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões, que antes ficava fora do SFH. O QUE AINDA ESTÁ EM DISCUSSÃO O novo modelo de crédito imobiliário, anunciado pelo governo em outubro de 2025, prevê liberar gradualmente mais recursos da poupança para o financiamento habitacional, com início previsto para janeiro de 2027. Em agosto, grandes bancos pediram ao Banco Central a revisão de pontos do modelo, entre eles o teto de 12% ao ano, e o próprio BC afirmou que o desenho está "em reavaliação permanente". Ou seja: as condições podem mudar, e vale acompanhar. COMO SE PREPARAR 1. Simule em mais de um banco. As diferenças entre taxas, seguros e tarifas são relevantes em contratos de 20 ou 30 anos. 2. Compare o custo efetivo total (CET), não apenas a taxa de juros anunciada. 3. Lembre que a portabilidade existe: é possível financiar agora e levar o contrato para outro banco se as taxas caírem. 4. Tenha a documentação e a aprovação de crédito prontas antes de negociar. Comprador com crédito aprovado negocia melhor. Cada caso é um caso: as condições dependem da sua renda, do seu perfil e do banco escolhido. Se você está avaliando uma compra, entre em contato — ajudo a analisar o imóvel, o valor e o melhor caminho para a negociação. Fontes: comunicado e ata do Copom (Banco Central, setembro de 2026); Resolução do CMN sobre o teto do SFH; Jornal do Brasil (20/08/2026).