Financiamento imobiliário: o básico para começar e o que mudou nas regras

Financiar é o caminho da maioria de quem compra um imóvel no Brasil. Mas, antes de simular parcelas, vale entender como o financiamento funciona e o que mudou nas regras desde o fim de 2025. Reuni aqui o essencial, sem complicação. COMO FUNCIONA, EM POUCAS PALAVRAS O banco paga ao vendedor a maior parte do valor do imóvel, e você devolve esse dinheiro em parcelas mensais, com juros, ao longo de vários anos. O imóvel fica em garantia (alienação fiduciária) até a última parcela. - Entrada: é a parte que você paga com recursos próprios. Nos grandes bancos, o financiamento costuma cobrir até 80% do valor de avaliação, então a entrada mínima fica em torno de 20%. - Prazo: pode chegar a 35 anos (420 meses), dependendo do banco e da idade do comprador. - Renda: os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. Dá para somar a renda de mais de uma pessoa. - Avaliação: o banco faz a própria avaliação do imóvel, e o percentual financiado é calculado sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. SAC OU PRICE? São os dois sistemas de amortização mais usados. - SAC: as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. No total, você paga menos juros. É o sistema mais usado e o que permite financiar o maior percentual do imóvel. - Price: as parcelas são mais estáveis, mas começam mais baixas porque a dívida demora mais para cair. No total, os juros pagos são maiores, e alguns bancos financiam um percentual menor nesse sistema. Para a maioria dos compradores, o SAC é a escolha mais econômica. A Price pode fazer sentido para quem precisa de uma parcela inicial menor para caber na renda. OLHE O CET, NÃO SÓ A TAXA DE JUROS A taxa anunciada pelo banco não é o custo total do financiamento. O Custo Efetivo Total (CET) inclui juros, seguros obrigatórios (de morte e invalidez e de danos ao imóvel) e tarifas. É o CET que permite comparar propostas de bancos diferentes de forma justa. A maioria dos contratos também tem correção pela TR, que hoje é baixa, mas entra na conta. Pergunte sempre a taxa efetiva, o CET e se há redução de juros com relacionamento (conta-salário, débito automático, outros produtos), porque a diferença pode ser relevante. SFH E SFI: QUAL É A DIFERENÇA - SFH (Sistema Financeiro da Habitação): vale para imóveis de até R$ 2,25 milhões. Permite usar o FGTS e tem condições mais protegidas para o comprador. - SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): vale para imóveis acima desse valor. Não permite usar o FGTS e as condições são livremente negociadas com o banco. O QUE MUDOU RECENTEMENTE 1. Teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões. Até outubro de 2025, o limite era de R$ 1,5 milhão. Com a mudança, muitos imóveis de médio e alto padrão em Porto Alegre passaram a se enquadrar no SFH — veja os imóveis à venda de até R$ 2,25 milhões, o que permite usar o FGTS na entrada, nas parcelas ou em amortizações. 2. A Caixa voltou a financiar até 80%. Depois de um período em que exigia entrada maior, a Caixa voltou a financiar até 80% do imóvel no SBPE com o sistema SAC. Na Tabela Price, o percentual financiado é menor. 3. Juros básicos em queda. Em setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% ao ano, no quinto corte seguido (explico o efeito disso no crédito em Selic a 13,75% e teto do SFH em R$ 2,25 milhões). As taxas do crédito imobiliário não acompanham a Selic de forma imediata, mas a tendência de queda ajuda a aliviar as condições ao longo do tempo. Hoje, as taxas de balcão dos grandes bancos ficam, em geral, entre 11% e 12% ao ano mais TR, com reduções para quem tem relacionamento com o banco. 4. Um novo modelo de crédito imobiliário a partir de 2027. O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional aprovaram uma mudança na forma como os bancos usam os recursos da poupança para financiar imóveis. A ideia é liberar gradualmente mais dinheiro para o crédito habitacional, e o BC estima R$ 111 bilhões disponíveis já no primeiro ano. Nas operações do SFH, o custo efetivo total ficará limitado a 12% ao ano. A previsão é que o modelo comece a valer em janeiro de 2027, mas os bancos pedem ajustes, especialmente no limite de 12%, e o Banco Central tem sinalizado abertura para revisões. Vale acompanhar. CUSTOS ALÉM DA ENTRADA Muita gente se planeja só para a entrada e esquece as despesas da compra: - ITBI, o imposto municipal de transmissão do imóvel. - Escritura e registro no Cartório de Registro de Imóveis. - Avaliação do imóvel e eventuais tarifas do banco. Juntas, essas despesas podem somar alguns pontos percentuais do valor do imóvel. Inclua essa reserva no planejamento. Se você vai vender um imóvel para compor a entrada, comece por uma avaliação do imóvel atual. ANTES DE PEDIR O FINANCIAMENTO - Organize os documentos de renda (holerites, declaração de imposto de renda, extratos) e mantenha o CPF sem restrições. - Simule em pelo menos três bancos e compare o CET, não só a taxa nominal. - Peça a aprovação de crédito antes de fechar negócio: saber quanto o banco aprova dá segurança na negociação. Para entender o momento dos preços, leia o que os números de setembro dizem a quem compra. - Se tiver FGTS, confira o saldo e se o imóvel se enquadra no SFH. - Considere amortizar sempre que puder: no SAC, cada amortização extra reduz bastante os juros totais. - Se hoje você paga aluguel, compare a parcela com o que o aluguel deve subir: o tema está em aluguel sobe quase o dobro da inflação. Financiamento é uma decisão de longo prazo, e o imóvel certo é aquele que cabe no seu planejamento com folga. Se você está pensando em comprar em Porto Alegre, comece pelos imóveis à venda e conheça os bairros nos guias do Moinhos de Vento, da Bela Vista e do Petrópolis. E fale comigo: ajudo a encontrar o imóvel, a organizar a documentação e a comparar as propostas dos bancos. As condições citadas foram verificadas em outubro de 2026 e podem mudar. Antes de contratar, confirme taxas e regras diretamente com o banco.