Reformar ou comprar pronto? House flipping, retrofit e a nova onda dos imóveis decorados

Duas tendências estão mudando a forma de comprar imóvel no Brasil, e em Porto Alegre não é diferente. De um lado, cresce o interesse por imóveis usados para reformar, seja para morar, seja para revender com lucro (o chamado house flipping), além do retrofit de prédios antigos inteiros. Do outro, as construtoras passam a entregar apartamentos decorados e mobiliados, prontos para morar no dia da entrega das chaves. Parecem caminhos opostos, mas os dois respondem ao mesmo desejo do comprador: ter o imóvel do jeito certo, no lugar certo, com o mínimo de dor de cabeça. Entenda cada um e veja qual faz mais sentido para você. O IMÓVEL USADO VOLTOU AO CENTRO DA CONVERSA Os números do crédito mostram a força do usado. Segundo a Abecip, a associação das instituições de crédito imobiliário, os financiamentos somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre o mesmo período de 2025. Na linha de aquisição, que teve R$ 67,2 bilhões, cerca de 70% das operações foram para imóveis usados. Os motivos são claros: - Localização: os usados estão nos bairros consolidados, perto de escolas, serviços e parques, onde quase não há terreno para novos prédios. - Espaço: muitos apartamentos das décadas de 1970 a 1990 têm plantas bem maiores que as dos lançamentos atuais. - Preço: o metro quadrado do usado costuma ser menor que o do novo na mesma região. - Rapidez: dá para mudar em poucos meses, sem esperar anos pela obra. O ponto fraco é conhecido: acabamento datado, instalações antigas e, às vezes, falta de vaga ou de lazer. É aí que entra a reforma. HOUSE FLIPPING: COMPRAR, REFORMAR E REVENDER House flipping é a estratégia de comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, normalmente por precisar de reforma, reformar e vender em seguida por um preço maior. A expressão vem dos Estados Unidos e ganhou espaço no Brasil nos últimos anos, impulsionada também pelos leilões de imóveis. A lógica é simples: o lucro está na diferença entre o preço de venda e a soma de tudo o que foi gasto. Um exemplo hipotético, só para ilustrar a conta: - Compra de um apartamento antigo: R$ 800 mil. - Custos da compra (ITBI, escritura e registro): cerca de R$ 30 mil. - Reforma completa: R$ 180 mil. - Condomínio, IPTU e contas durante a obra e a venda: R$ 20 mil. - Investimento total: R$ 1,03 milhão. - Venda do imóvel reformado: R$ 1,2 milhão. - Resultado antes dos impostos e da corretagem: cerca de R$ 170 mil. Depois disso ainda entram a comissão de venda e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, de 15% sobre o lucro para pessoa física. Ou seja, a margem é real, mas não é tão larga quanto parece, e depende de comprar bem. O QUE FAZ UM FLIP DAR CERTO 1. Comprar bem. O lucro é definido na compra, não na venda. Imóveis com preço abaixo do mercado aparecem em inventários, vendas urgentes e leilões, mas exigem análise cuidadosa da documentação. 2. Escolher o bairro certo. Reforma valoriza muito mais em bairro valorizado. Um apartamento antigo bem localizado no Moinhos de Vento, no Petrópolis ou no Rio Branco tem um potencial de revenda que o mesmo imóvel em outra região não teria. 3. Reformar com foco. As reformas mais rentáveis costumam ser as de cozinha, banheiros, pisos, pintura, iluminação e instalações elétricas e hidráulicas. Mexer em estrutura ou fazer mudanças radicais encarece e atrasa. 4. Controlar prazo e custo. Cada mês a mais de obra é mais condomínio, IPTU e capital parado. Como referência de mercado, uma reforma cosmética (pintura, pisos, iluminação) costuma ficar entre R$ 250 e R$ 550 por m²; uma reforma completa, com instalações, cozinha e banheiros, passa facilmente de R$ 1.500 por m², podendo chegar a R$ 3.800 por m² no alto padrão. Reserve de 15% a 25% para imprevistos. 5. Respeitar as regras do condomínio. Horários de obra, aprovação de projeto, responsável técnico (ART ou RRT) e as normas de reforma (NBR 16.280) precisam ser seguidos. OS RISCOS QUE POUCA GENTE CONTA - Surpresas na obra: tubulações antigas, infiltrações e problemas elétricos que só aparecem depois de quebrar a parede. - Documentação: dívidas de condomínio ou IPTU, pendências de inventário e diferenças entre a matrícula e o imóvel real. Em imóveis de leilão, ainda pode haver ocupantes. - Liquidez: o imóvel reformado pode demorar a vender, principalmente se o preço pedido estiver acima do mercado. - Impostos: quem compra e vende com frequência pode ter a atividade tratada como empresarial pela Receita. Quem pretende fazer disso um negócio deve conversar com um contador antes de começar. RETROFIT: QUANDO O PRÉDIO INTEIRO RENASCE Se o house flipping é a reforma de uma unidade, o retrofit é a modernização de um edifício inteiro: instalações novas, fachada recuperada, elevadores, acessibilidade, segurança contra incêndio e, muitas vezes, mudança de uso, como transformar um prédio comercial vazio em residencial. Porto Alegre está entre as cidades que lideram esse movimento no país, ao lado do Rio de Janeiro e de Recife. O motor é o Programa de Reabilitação do Centro Histórico, criado pela Lei Complementar 930/2021, com regras urbanísticas mais flexíveis e incentivos para requalificar prédios antigos. Alguns exemplos: - Cais Rooftop: um prédio de 1946 na esquina da Avenida Mauá com a Rua Caldas Júnior foi transformado em 48 apartamentos, com restaurante no terraço. O investimento foi de cerca de R$ 16 milhões, e foi o primeiro edifício reformado sob as novas regras do programa. - A incorporadora Recons, especializada em retrofit no Centro, já reformou mais de 100 apartamentos, mapeou 15 edifícios com potencial de requalificação e anunciou mais três prédios na Rua dos Andradas, a Rua da Praia, com chegada ao mercado prevista para 2027. Para o comprador, o retrofit oferece algo raro: morar ou investir em prédios com arquitetura histórica, pé-direito alto e localização central, mas com instalações novas. Para o investidor, são unidades compactas com forte demanda para locação. NA OUTRA PONTA: O APARTAMENTO NOVO, DECORADO E PRONTO PARA MORAR Enquanto uns preferem reformar, outros não querem nem pensar em obra. Para esse público, as construtoras passaram a entregar apartamentos decorados e mobiliados, com marcenaria, eletrodomésticos e, em alguns casos, até enxoval. O movimento começou pelos studios voltados a investidores, que já saem prontos para locação de curta ou longa temporada, e hoje chega também a apartamentos maiores. As vantagens: - Mudança imediata: o tempo entre receber as chaves e morar cai de meses para dias. - Compra em escala: a construtora negocia móveis e acabamentos com fornecedores para muitas unidades, o que pode sair mais barato do que contratar tudo por conta própria. - Projeto pensado para a planta: a decoração é feita por arquitetos, aproveitando cada metro. - Para o investidor: o imóvel começa a gerar renda logo após a entrega. E os cuidados: - Saiba quanto custa a decoração. Peça o valor separado do imóvel para comparar com o que você gastaria por conta própria. - Confira materiais e garantias: quem responde pelos móveis e eletrodomésticos, e por quanto tempo. - Veja se o seu gosto conversa com o projeto. Trocar depois anula a vantagem. - Se o objetivo é locação por temporada, verifique se a convenção do condomínio permite. Aqui no site você encontra, por exemplo, um loft novo e totalmente mobiliado no Central Parque, pronto para morar ou alugar. AFINAL, QUAL CAMINHO ESCOLHER? O usado para reformar costuma ser a melhor escolha para quem: - quer um bairro consolidado e uma planta ampla; - tem tempo e disposição para acompanhar uma obra; - quer o imóvel com a sua cara, do jeito que planejou. O novo decorado costuma ser a melhor escolha para quem: - quer praticidade e mudança rápida; - valoriza lazer, segurança e tecnologia de prédio novo; - vai investir para locação e quer renda logo após a entrega. E há um meio-termo: comprar na planta e personalizar a unidade durante a obra, opção que muitas construtoras oferecem. E SE VOCÊ VAI VENDER UM USADO? Essas tendências também valem para quem vende. Um imóvel bem apresentado vende mais rápido e por um preço melhor. Pequenos ajustes, como pintura, iluminação, reparos e organização, fazem muita diferença. Veja as dicas para valorizar seu imóvel antes de vender e comece por uma avaliação do imóvel para definir o preço certo. COMO EU POSSO AJUDAR Seja para encontrar um usado com bom potencial de reforma, seja para escolher um lançamento pronto para morar, a decisão começa pela localização e pela conta bem feita. Conheça os bairros nos guias do Moinhos de Vento, do Petrópolis e do Rio Branco, veja os imóveis à venda e entenda as condições de crédito em financiamento imobiliário: o básico e o que mudou. Quer avaliar uma oportunidade? Fale comigo: analiso a localização, a documentação e o potencial de valorização antes de você decidir. Fontes: Abecip (dados do crédito imobiliário do primeiro semestre de 2026); Exame (abril de 2026) e Jornal do Comércio (setembro de 2026) sobre o retrofit no Centro de Porto Alegre; portal Portas sobre o Cais Rooftop; GRI Institute sobre as cidades que lideram o retrofit no Brasil. Os custos de reforma são referências de mercado e variam conforme o projeto. O exemplo de house flipping é ilustrativo.