Vender imóvel a partir de 2027: quem vai pagar os novos impostos da reforma tributária

A partir de 1º de janeiro de 2027, começa a valer a cobrança dos novos tributos sobre consumo criados pela reforma tributária: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Eles também alcançam a venda de imóveis, e isso tem gerado dúvida em muita gente que pensa em vender um apartamento ou uma casa. A boa notícia: para a grande maioria das pessoas físicas, nada muda na venda do próprio imóvel. Os novos tributos atingem quem compra e vende com frequência, como atividade econômica. Entenda as regras, que estão na Lei Complementar 214/2025. QUEM CONTINUA FORA DA COBRANÇA A pessoa física que vende um ou dois imóveis por ano, como venda eventual do próprio patrimônio, não paga IBS nem CBS. É o caso de quem vende o apartamento onde mora para comprar outro, de quem vende um imóvel herdado ou de quem se desfaz de um imóvel de investimento que tem há anos. Para essas pessoas, a venda continua como hoje: ITBI pago pelo comprador e Imposto de Renda sobre o ganho de capital, quando houver lucro. QUANDO A PESSOA FÍSICA PASSA A PAGAR Pelo artigo 251 da lei, a pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS na venda de imóveis em duas situações: 1. Quando vende mais de 3 imóveis distintos em um ano. Só entram nessa conta os imóveis que estavam no seu patrimônio há menos de 5 anos, contados da data da compra. Imóveis que você tem há mais tempo não contam. 2. Quando vende mais de 1 imóvel construído por você mesmo nos 5 anos anteriores à venda. Um detalhe importante: a lei olha para o ano anterior. Quem ultrapassou esses limites em 2026 já pode ser considerado contribuinte em 2027. E quem ultrapassa os limites durante o próprio ano passa a ser contribuinte a partir da operação que excedeu o limite. Em imóveis recebidos por herança, doação ou na partilha de bens do casamento, o prazo de 5 anos é contado a partir da compra feita pelo antigo dono (quem deixou a herança, o doador ou o cônjuge), e não da data em que o imóvel passou para você. QUEM DEVE PRESTAR ATENÇÃO - Investidores que compram na planta e revendem as unidades antes ou logo depois da entrega. - Quem faz house flipping: compra, reforma e revende imóveis com frequência. Expliquei essa estratégia em reformar ou comprar pronto? - Quem constrói casas ou pequenos prédios para vender. - Famílias que pretendem vender vários imóveis em um mesmo ano, por exemplo na partilha de uma herança. QUANTO SERIA O IMPOSTO Para quem se enquadra, a lei criou regras que reduzem bastante a conta: - Alíquota reduzida: na venda de imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 50%. A alíquota cheia ainda vai ser definida, e as estimativas ficam entre 26% e 28%. Com a redução, a carga ficaria na faixa de 13% a 14%. - Redutor de ajuste: o imposto não incide sobre o valor total da venda. Do preço, desconta-se o valor de aquisição do imóvel, corrigido pela inflação. Para imóveis que você já tinha em 31 de dezembro de 2026, vale o valor de compra atualizado pelo IPCA. O ITBI pago na compra também entra nesse desconto. - Redutor social: na venda de imóvel residencial novo, nunca ocupado, desconta-se mais R$ 100 mil da base de cálculo (R$ 30 mil no caso de lote residencial). Na prática, o tributo recai principalmente sobre a valorização do imóvel, e não sobre o preço inteiro. A TRANSIÇÃO ATÉ 2033 - 2026: ano de teste, sem cobrança efetiva para quem cumpre as obrigações de informação. - 2027: começa a CBS, que substitui o PIS e a Cofins. O IBS tem alíquota simbólica de teste. - De 2029 a 2032: o IBS entra de forma gradual, enquanto o ICMS e o ISS saem. - 2033: o novo sistema passa a funcionar por completo. Quem passa a ser contribuinte precisa se organizar como tal, com inscrição e emissão de documentos fiscais, como uma empresa. E O IMPOSTO DE RENDA? Não muda. O Imposto de Renda sobre o ganho de capital continua existindo, com alíquotas de 15% a 22,5% sobre o lucro, conforme o valor do ganho. As isenções também continuam, como: - venda do único imóvel, de até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos; - venda de imóvel residencial com o valor aplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. O QUE MUDA PARA QUEM COMPRA IMÓVEL NOVO As construtoras e incorporadoras são contribuintes e passam a recolher a CBS a partir de 2027. O setor estima que parte desse custo pode chegar ao preço dos imóveis novos ao longo da transição. O governo, por outro lado, avalia que não haverá aumento relevante da carga. Como o efeito é gradual, comprar agora ou mais adiante depende mais do imóvel e das condições de negociação do que do imposto. CHECKLIST ANTES DE 2027 - Liste os seus imóveis, com data e valor de compra de cada um. - Guarde escrituras, comprovantes de ITBI e notas de reformas: eles ajudam a comprovar o custo do imóvel, tanto para o novo tributo quanto para o Imposto de Renda. - Se pretende vender mais de um imóvel nos próximos anos, planeje o calendário: concentrar ou espalhar as vendas pode fazer diferença no enquadramento. - Em heranças e partilhas com vários imóveis, converse com um advogado ou contador antes de vender. - Para quem investe com frequência, avalie com o contador se vale atuar por meio de uma empresa. Este é um resumo informativo das regras gerais. Cada caso tem particularidades, e a regulamentação ainda está sendo detalhada. Antes de decidir, consulte um contador ou advogado tributarista. Se você está pensando em vender, comece por uma avaliação do seu imóvel para saber o valor de mercado. Para quem tem imóveis alugados, veja também o que a reforma tributária muda no aluguel. E se quiser organizar a venda e a próxima compra, fale comigo. Fontes: Lei Complementar 214/2025 (artigos 251, 257 a 261); Guia da Reforma Tributária para o Mercado Imobiliário, do Cofeci; reportagens e análises do portal Portas e de escritórios especializados em direito tributário.